Tenerife y Gran Canaria se asoman a un mercado hasta hace poco reservado a bancos, fondos y grandes inversores. Créditos hipotecarios impagados vinculados a viviendas de Fañabé, La Laguna, Puerto de la Cruz, Playa del Inglés, Vecindario o Carrizal aparecen ya en portales al alcance de particulares. Los precios llaman poderosamente la atención, incluso desde 29.000 euros, pero existe una regla fundamental que conviene entender antes de hablar de oportunidades: no se compra directamente una casa, sino la deuda garantizada por esa vivienda y, con ella, buena parte del problema que arrastra.

Hay operaciones inmobiliarias en Canarias anunciadas por 29.000, 106.000, 108.000, 150.000, 197.000 o 320.000 euros. Algunas aparecen en lugares donde esas cantidades parecen incompatibles con el actual mercado residencial, como Playa del Inglés, Fañabé, Puerto de la Cruz o La Laguna. Sin embargo, no se trata de viviendas convencionales rebajadas hasta límites inimaginables, sino de una fórmula financiera que durante años permaneció prácticamente fuera de la vista del ciudadano: los denominados NPL, siglas de Non-Performing Loans, préstamos que han dejado de pagarse y que bancos, fondos o titulares de esas posiciones crediticias deciden vender.

La diferencia es fundamental porque quien adquiere uno de estos NPL no compra inicialmente la vivienda, sino el crédito hipotecario que tiene ese inmueble como garantía. El comprador pasa, por tanto, a ocupar la posición del acreedor y tendrá después que intentar recuperar el dinero mediante el cobro de la deuda, un acuerdo con el propietario, una ejecución hipotecaria, una subasta o, eventualmente, la adjudicación del inmueble. El precio reducido responde precisamente a esa incertidumbre.

1.344 activos y 351 millones de euros

La dimensión del fenómeno en Canarias comienza a resultar significativa. Los datos disponibles para las dos provincias contabilizan 1.344 activos vinculados al mercado NPL y aproximadamente 351 millones de euros de deuda nominal. En la provincia de Santa Cruz de Tenerife aparecen 503 activos asociados a unos 52 millones de euros, mientras que en Las Palmas el volumen se eleva hasta 841 activos y cerca de 299 millones de deuda.

Las cifras son provinciales y, por tanto, incluyen también expedientes situados en las islas no capitalinas, pero el desglose municipal permite comprobar hasta qué punto Tenerife y Gran Canaria concentran una parte importante de esta realidad. En Tenerife, Santa Cruz aparece con 96 activos, La Laguna con 73, Arona con 67, Granadilla de Abona con 45, San Miguel de Abona con 22, El Rosario con 20, Los Realejos con otros 20 y La Orotava con 19. Solo esos ocho municipios tinerfeños suman 362 expedientes.

En Gran Canaria la concentración resulta todavía mayor. Telde contabiliza 153 activos, Las Palmas de Gran Canaria 151, Santa Lucía de Tirajana 76 y San Bartolomé de Tirajana otros 47. Solo esos cuatro municipios reúnen 427 expedientes, de manera que entre los doce principales focos señalados en Tenerife y Gran Canaria aparecen ya al menos 789 activos.

La Laguna: 320.000 euros por una deuda superior a 441.000

Uno de los ejemplos más claros aparece en San Cristóbal de La Laguna, donde se comercializa por aproximadamente 320.000 euros la adquisición de un crédito cuya deuda pendiente se sitúa alrededor de los 441.803 euros. La garantía es un inmueble de 311 metros cuadrados cuyo valor de mercado publicado alcanza los 490.000 euros, mientras la hipoteca figura en primer rango y la tasación establecida para subasta ronda los 403.000 euros.

La ejecución hipotecaria se encuentra además avanzada y aparece con la subasta convocada. Sobre el papel, la operación resulta llamativa porque se pagarían 320.000 euros por un derecho de cobro superior a 441.000, respaldado por un inmueble valorado cerca del medio millón. Sin embargo, los aproximadamente 170.000 euros existentes entre el precio solicitado por el crédito y el valor estimado de la vivienda no constituyen automáticamente un beneficio.

Detrás aparecen posibles costes judiciales, abogados, procuradores, impuestos, Registro, tiempo de espera, incertidumbre sobre el resultado de la subasta y la situación posesoria de la vivienda. Además, consta que se trata de vivienda habitual del deudor, un elemento que también debe valorarse dentro del análisis jurídico y económico. El descuento existe precisamente porque el comprador está asumiendo un riesgo que el vendedor quiere dejar atrás.

Fañabé: 197.000 euros sin entrar en la vivienda

Otro caso significativo se localiza en Fañabé, Adeje, donde se ofrece por 197.000 euros la cesión de un crédito hipotecario garantizado por una vivienda de tres dormitorios y dos baños. La propia ficha comercial presenta una discrepancia que demuestra la importancia de estudiar la documentación antes de cualquier operación, ya que aparecen 107 metros en una parte del anuncio y 143 metros construidos en otra.

Más importante todavía es que la operación se anuncia como activo sin posesión, no permite visitar el interior y no puede financiarse mediante una hipoteca convencional como la utilizada normalmente por una familia para comprar una vivienda. Quien entrega esos 197.000 euros no recibe unas llaves, sino la posición del acreedor y el derecho a continuar las actuaciones correspondientes para intentar recuperar el dinero.

El comprador podría cobrar la deuda, alcanzar un acuerdo con el propietario, continuar el procedimiento judicial o acabar obteniendo eventualmente la propiedad del inmueble. Sin embargo, esta última posibilidad no está garantizada, razón por la que resulta imprescindible separar el precio del crédito del verdadero valor final de la operación.

Puerto de la Cruz también entra en el escaparate

La misma fórmula se repite en Puerto de la Cruz, donde aparece otra cesión de crédito anunciada alrededor de 150.000 euros, garantizada por una vivienda. Nuevamente, la operación se presenta sin posesión, sin posibilidad de visitar el interior y al margen del circuito de financiación hipotecaria tradicional.

Ese detalle resume buena parte de este mercado. No se está vendiendo inicialmente una casa, sino el derecho que otra entidad o fondo tenía sobre una deuda. Ese matiz, que a primera vista parece puramente jurídico, es precisamente el que determina el riesgo, el tiempo y la posible rentabilidad de toda la operación.

Gran Canaria lleva el fenómeno hasta los 29.000 euros

Si Tenerife ofrece ejemplos llamativos, Gran Canaria presenta uno especialmente impactante por su precio: 29.000 euros. Esa es la cantidad publicada para acceder a una cesión de crédito vinculada a una vivienda en Playa del Inglés, en San Bartolomé de Tirajana.

La ficha habla de cuatro dormitorios y dos baños, con una superficie que oscila según los datos publicados entre 112 y 124 metros construidos. En una compraventa convencional resultaría prácticamente imposible pensar en una vivienda de esas características en Playa del Inglés por ese importe, y efectivamente no es eso lo que se ofrece.

Los 29.000 euros corresponden al precio anunciado para comprar el crédito hipotecario, no directamente la vivienda. La operación aparece sin posesión, no permite visitar el interior, no es hipotecable en el sentido convencional y está vinculada a un procedimiento judicial. Comparar esos 29.000 euros con el precio de una vivienda libre de similares características sería, por tanto, engañoso, porque una cifra representa el coste de entrada en un problema financiero y judicial y la otra el valor de una propiedad que puede venderse y entregarse con normalidad.

Vecindario y Carrizal: el NPL llega al mercado residencial cotidiano

El fenómeno tampoco está limitado a las zonas turísticas. En Vecindario, Santa Lucía de Tirajana, se comercializa por unos 106.000 euros un crédito hipotecario respaldado por una vivienda de aproximadamente 91 metros cuadrados, dos dormitorios y dos baños. La propia información comercial advierte de que la operación no supone la compra directa del inmueble, sino la adquisición de la posición acreedora y los derechos derivados del préstamo.

En Carrizal, Ingenio, aparece otro ejemplo por alrededor de 108.000 euros, vinculado a una vivienda de tres dormitorios, dos baños y unos 112 metros cuadrados. El funcionamiento vuelve a ser idéntico: primero se compra la deuda y posteriormente habrá que resolverla mediante los mecanismos jurídicos y económicos correspondientes.

Telde, precisamente el municipio que presenta más activos de este tipo dentro de la provincia de Las Palmas, también cuenta con operaciones vinculadas a viviendas y casas que llegan al mercado mediante la venta de créditos. Una de las localizadas está respaldada por una casa de aproximadamente 251 metros cuadrados cuya valoración publicada supera los 206.000 euros, una muestra de que este mercado ya está presente en distintos puntos de Gran Canaria.

Tenerife tiene menos deuda, pero mejores coberturas

La comparación entre ambas provincias ofrece algunas diferencias importantes. Santa Cruz de Tenerife presenta un volumen nominal de deuda considerablemente inferior al de Las Palmas, con unos 52 millones frente a 299 millones, pero las garantías analizadas en la provincia occidental muestran una cobertura mediana superior.

La relación entre el valor estimado del inmueble y la deuda se sitúa aproximadamente en 1,94 veces en Santa Cruz de Tenerife, frente a 1,43 veces en Las Palmas. Esto significa que, dentro de las muestras analizadas, el valor teórico de las garantías tinerfeñas ofrece un colchón mayor respecto a las cantidades pendientes.

Sin embargo, este dato no convierte automáticamente a Tenerife en un mercado mejor para invertir. Cada expediente es completamente diferente y una primera hipoteca sin cargas sobre una vivienda vacía puede tener un perfil radicalmente distinto al de un crédito de rango posterior, con ocupantes, vivienda habitual y años de litigiosidad por delante.

El tiempo, la gran letra pequeña

Existe una cifra que permite entender por qué bancos y fondos están dispuestos a vender determinadas posiciones con fuertes descuentos: el tiempo necesario para resolver una ejecución hipotecaria. En la provincia de Santa Cruz de Tenerife, la duración mediana ronda los 49 meses, mientras que en Las Palmas se sitúa aproximadamente en 45 meses.

Eso significa alrededor de cuatro años de media, aunque las diferencias entre partidos judiciales pueden ser muy importantes. En determinadas zonas los procedimientos se resuelven con mayor rapidez, mientras que en otras pueden prolongarse durante cinco, seis, siete u ocho años. Un periodo de ese tamaño puede modificar completamente una operación que parecía extraordinaria cuando solo se observaba el precio inicial.

Durante todo ese tiempo el dinero permanece inmovilizado y siguen existiendo costes jurídicos, de oportunidad y, en determinados casos, gastos vinculados al propio inmueble. Por eso el tiempo es probablemente uno de los factores más importantes a la hora de decidir si un NPL es realmente barato.

Comprar hoy lo que otro no quiere esperar a cobrar mañana

La lógica económica de este mercado resulta relativamente sencilla. Un banco o un fondo puede aceptar vender un crédito por una cantidad sensiblemente inferior a lo que se le debe porque cobrar inmediatamente puede resultar más atractivo que mantener durante años un expediente problemático.

El vendedor obtiene liquidez, limpia su balance y deja de asumir los costes y la incertidumbre asociados al procedimiento. El comprador realiza la apuesta contraria: acepta el tiempo, la litigiosidad y el riesgo porque considera que terminará recuperando más de lo que ha desembolsado.

Esa es la razón de que algunos precios parezcan extraordinariamente bajos. No significa que alguien haya decidido regalar viviendas, sino que alguien está dispuesto a vender un problema con descuento y otro inversor considera que puede resolverlo obteniendo una rentabilidad.

No compras una vivienda: te conviertes en el banco

La forma más sencilla de explicar qué ocurre cuando un particular adquiere un NPL es decir que, simplificando, pasa a ocupar la posición que anteriormente tenía el banco. Si una persona mantiene una deuda hipotecaria con una entidad financiera y ese crédito es vendido, quien lo adquiere se convierte en el nuevo acreedor dentro de las condiciones jurídicas que correspondan a esa cesión.

El propietario continúa siendo propietario de la vivienda y no pierde automáticamente el inmueble porque se haya vendido la deuda. Lo que cambia es quién tiene derecho a reclamar el dinero. Desde ese momento pueden producirse diferentes escenarios: el deudor puede pagar, negociar con el nuevo acreedor, alcanzar un acuerdo, producirse una dación, continuar una ejecución hipotecaria o celebrarse una subasta en la que incluso puede terminar adquiriendo el inmueble un tercero.

Por eso resulta engañoso observar una operación NPL anunciada por 29.000 euros y pensar que alguien está vendiendo un piso de Playa del Inglés por esa cantidad. Los 29.000 euros compran el derecho de entrada a un proceso cuyo resultado económico todavía debe resolverse.

Antes de invertir habría que comprobar como mínimo el saldo real de la deuda, el rango de la hipoteca, las cargas existentes, el valor de subasta, la fase exacta del procedimiento, quién ocupa el inmueble, si constituye vivienda habitual, las posibles deudas de comunidad o impuestos, los honorarios profesionales y el coste jurídico previsible. Solo después puede determinarse si la aparente oportunidad lo es realmente.

Tenerife y Gran Canaria concentran al menos 789 expedientes en sus principales municipios

Los números muestran que la deuda hipotecaria problemática se encuentra ampliamente repartida por las dos islas capitalinas. En Tenerife, ocho de los principales municipios concentran 362 activos, con Santa Cruz al frente con 96, seguida de La Laguna con 73 y Arona con 67. Granadilla suma 45, San Miguel 22, El Rosario 20, Los Realejos otros 20 y La Orotava 19.

En Gran Canaria, únicamente cuatro municipios alcanzan otros 427 activos. Telde encabeza la relación con 153, Las Palmas de Gran Canaria suma 151, Santa Lucía de Tirajana registra 76 y San Bartolomé de Tirajana alcanza 47. Entre los doce municipios mencionados se contabilizan, por tanto, 789 activos.

El dato adquiere especial importancia en un momento en el que el mercado convencional de vivienda se encuentra tensionado por la escasez de oferta en determinadas zonas y unos precios que dificultan el acceso de familias y jóvenes. En ese escenario aparece este mercado alternativo de créditos baratos respaldados por inmuebles cuyo valor puede ser muy superior, aunque la aparente oportunidad siempre llega acompañada de tiempo, riesgo y complejidad jurídica.

Canarias pone así a la venta sus hipotecas rotas. Detrás aparecen 351 millones de euros de deuda y 1.344 activos en las dos provincias. Los precios pueden resultar irresistibles sobre el papel, pero entre comprar el crédito y conseguir las llaves existe un camino que puede durar años.