El nuevo decreto ley de vivienda entra este jueves en vigor con un conjunto de medidas que afectan a los contratos de alquiler, los desahucios, la compra de viviendas por grandes tenedores, la fiscalidad de propietarios e inquilinos y la financiación para acceder a una primera vivienda. Estas son las principales medidas, punto por punto:

1. Prórroga de los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años. La ampliación no será automática: deberá solicitarla el inquilino, que tendrá que estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

2. Límite a la actualización de las rentas

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se mantienen los límites actuales para la actualización anual de los alquileres. La subida será del 0 % cuando la renta supere el máximo establecido por el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y de un máximo del 2 % cuando no lo supere.

3. Alquileres de temporada y por habitaciones

El alquiler temporal tendrá una duración mínima de 31 días y máxima de doce meses y deberá justificar la causa que motiva su carácter temporal.

Si esa temporalidad no queda acreditada, el contrato se considerará de vivienda habitual. También tendrá esta consideración cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. La regulación no se aplica en las comunidades autónomas que cuentan con legislación propia, como Cataluña.

4. Suspensión de desahucios para personas vulnerables

Los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional quedarán suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el propietario sea una empresa dedicada a la especulación con edificios de viviendas.

Cuando el arrendador no pertenezca a esta categoría, la suspensión deberá revisarse cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años.

En los procedimientos por impago, el inquilino podrá poner fin al proceso judicial si abona las cantidades adeudadas.

Cuando exista vulnerabilidad económica, las comunidades autónomas dispondrán de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada. Si no pueden hacerlo, deberán pagar al propietario o consignar judicialmente las cantidades reclamadas y devengadas, además de las costas procesales. El Estado compensará a las comunidades por este coste.

5. Restricciones a la compra de viviendas por grandes tenedores

Las limitaciones que el anterior decreto aplicaba a los denominados «fondos buitre» se extienden ahora a los «grandes tenedores» y estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2030.

Quedan prohibidas determinadas adquisiciones de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. La medida afecta también a las personas jurídicas que sean «grandes tenedores», considerados como aquellos propietarios de más de diez viviendas o de cinco o más cuando estén situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Quedan excluidas las entidades públicas destinadas a promover y gestionar vivienda social y asequible, así como determinadas adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos siete años y a residencias sociales y sociosanitarias.

6. IVA del 10 % para los alquileres turísticos

Los alquileres turísticos pasarán a tributar con un IVA del 10 % a partir del 1 de diciembre de 2026.

7. Recargo del IBI para viviendas destinadas al turismo

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas tensionadas podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % del IBI a los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.

El recargo podrá subir hasta el 100 % cuando el propietario tenga dos o más viviendas residenciales destinadas a ese uso y hasta el 150 % cuando sea titular de cuatro o más.

8. Beneficios fiscales para determinados propietarios

Los propietarios que no sean grandes tenedores y reduzcan más de un 5 % la renta respecto al contrato anterior podrán acceder a reducciones fiscales de entre el 15 % y el 100 %, dependiendo de las circunstancias previstas en la norma.

9. Deducción del IRPF para inquilinos

Los inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales podrán aplicar una deducción del 10 % en el IRPF sobre las cantidades abonadas por el alquiler de su vivienda habitual.

Para quienes ganen hasta 23.007,20 euros, la deducción se aplicará sobre un máximo de 11.630 euros de alquiler, lo que permite una deducción máxima de 1.163 euros.

Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros de ingresos, el límite sobre el que se aplica la deducción irá disminuyendo progresivamente.

10. Préstamos del ICO para comprar la primera vivienda

El decreto contempla préstamos del ICO de hasta 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, para cubrir la entrada de la primera vivienda, equivalente al 20 % de su valor.

Los préstamos tendrán un periodo de carencia hasta que termine de pagarse la hipoteca o durante un máximo de 30 años y contarán con un plazo de diez años para su reintegro.

Un acuerdo posterior del Consejo de Ministros determinará los objetivos, beneficiarios y límites de esta financiación. El Gobierno ya ha habilitado un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros.

Las viviendas compradas mediante estos préstamos quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

11. Nuevo gravamen para las socimi

Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario tendrán un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del alquiler o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración.

El gravamen se reducirá un 50 % cuando más del 80 % de las viviendas en alquiler sean asequibles y podrá reducirse completamente cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan durante tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

12. Recargo del IBI a viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % del IBI a viviendas que lleven más de dos años vacías sin causa justificada, siempre que no estén en una zona tensionada y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales.

El recargo podrá alcanzar el 100 % cuando la vivienda lleve más de tres años desocupada.

Además, podrán añadirse hasta 50 puntos porcentuales en determinados casos cuando el titular tenga dos o más viviendas residenciales vacías en el mismo municipio.

En las zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % a las viviendas vacías durante dos años y del 100 % cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles. Si la desocupación supera los tres años, el recargo podrá incrementarse en hasta 50 puntos adicionales en determinados supuestos.

13. Fondo de Vivienda de Impacto Social

El decreto crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, dependiente del Ministerio de Vivienda, con una dotación inicial de 400 millones de euros.

El fondo estará destinado a financiar proyectos de promoción de vivienda de impacto social desarrollados por proveedores sociales.

14. Nuevas obligaciones en los anuncios de alquiler

Los anuncios de viviendas en alquiler deberán incluir el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable cuando exista una regulación específica y la condición de gran tenedor del propietario cuando corresponda.

15. Definición de vivienda asequible

La norma establece que tendrá la consideración de vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde esté situada.

16. Precio de las viviendas de Casa 47 y traspaso de inmuebles de la Seguridad Social

El decreto establece una limitación permanente del precio de venta de las viviendas propiedad de Casa 47 y regula con carácter definitivo el traspaso de los inmuebles pertenecientes a la Seguridad Social.

17. Nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

La norma crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, cuyo objetivo es canalizar el ahorro de los hogares españoles hacia los mercados de capitales europeos, con especial atención a empresas y activos vinculados a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo.

El decreto deberá ser convalidado en el plazo de un mes por la Diputación Permanente del Congreso. El Gobierno cuenta con los apoyos de PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos para su aprobación.