El debate abierto de nuevo en España sobre la duración de los contratos de alquiler y la protección de los inquilinos tiene detrás más de un siglo de historia. Mucho antes de las actuales leyes de vivienda, el ordenamiento español había desarrollado un sistema que limitaba la capacidad del propietario para poner fin automáticamente a un arrendamiento una vez vencido el plazo inicialmente pactado.

Los antecedentes se remontan a 1924, durante la dictadura de Primo de Rivera. El Real Decreto-ley de 17 de diciembre de aquel año ya contemplaba la prórroga legal de los arrendamientos y establecía las circunstancias en las que el propietario podía oponerse a ella. El propio Tribunal Constitucional ha reconocido posteriormente este origen y la evolución que experimentó el sistema durante las décadas siguientes.

Aquella protección no desapareció con los sucesivos cambios políticos. Fue desarrollándose con las normas aprobadas en 1946, 1955 y 1956 hasta alcanzar un punto fundamental en 1964, durante el régimen de Francisco Franco, cuando se aprobó el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La legislación de 1964 consolidó y reforzó el régimen de prórroga forzosa. Su artículo 57 establecía que, llegado el vencimiento del contrato, la prórroga era obligatoria para el arrendador y potestativa para el inquilino, sin perjuicio de las causas previstas legalmente para que el propietario pudiera recuperar el inmueble. Ese sistema proporcionó una estabilidad muy prolongada a numerosos arrendatarios y está en el origen de muchos de los conocidos posteriormente como contratos de renta antigua.

El gran giro llegó veintiún años después. El Gobierno socialista de Felipe González aprobó en 1985 el Real Decreto-ley 2/1985, impulsado por el entonces ministro de Economía Miguel Boyer y conocido popularmente como Decreto o Ley Boyer.

Su artículo 9 llevaba un título explícito: “Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos”. A partir de su entrada en vigor, los nuevos contratos pasaron a tener la duración que libremente acordaran propietario e inquilino y dejaron de quedar sometidos obligatoriamente a la prórroga prevista en el artículo 57 de la ley de 1964.

La precisión es importante. La Ley Boyer no eliminó retroactivamente los derechos de quienes ya tenían un contrato protegido por el régimen anterior. Su disposición transitoria mantuvo aquellos alquileres bajo la normativa que ya les resultaba aplicable. Lo que hizo fue acabar con la prórroga forzosa para los contratos celebrados desde 1985.

España recorrió así un camino singular: la protección mediante prórroga legal apareció en 1924, evolucionó durante cuatro décadas, fue reforzada y sistematizada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y dejó de aplicarse obligatoriamente a los nuevos contratos con la Ley Boyer de 1985.

Cuatro décadas después, España vuelve a discutir cómo garantizar una mayor estabilidad a los ciudadanos que viven de alquiler. Y lo hace después de haber tenido durante buena parte del siglo XX un sistema en el que la finalización del plazo pactado no significaba, por sí sola, que el propietario pudiera poner fin al contrato.