El Gobierno lleva este martes al Consejo de Ministros un real decreto-ley de vivienda que modifica de forma amplia las reglas del mercado residencial. La negociación dentro del propio Ejecutivo seguía abierta a primera hora, con diferencias entre PSOE y Sumar sobre algunos contenidos, por lo que el documento todavía puede sufrir cambios antes de su aprobación.

Pero existe ya un texto concreto sobre el que se está trabajando. El borrador, fechado el 28 de septiembre de 2026 a las 15.30 horas, consta de 65 páginas y lleva por título «Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda para dar respuesta a la emergencia habitacional». El propio documento advierte de que todavía hay contenidos pendientes: la exposición figura como «pendiente» y el artículo inicial conserva la indicación «pendiente redacción final».

Por tanto, este no tiene por qué ser el texto definitivo que salga del Consejo de Ministros, pero sí permite conocer con precisión la propuesta que se encuentra ahora sobre la mesa. Y su alcance es considerable: toca alquileres, desahucios, contratos temporales, vivienda turística, grandes tenedores, SOCIMI, impuestos, primera vivienda e incluso la venta de hipotecas a fondos.

Estas son, resumidas, las diez grandes medidas que aparecen negro sobre blanco en el borrador:

1. Más protección frente al desahucio para personas vulnerables. Hasta el 31 de diciembre de 2028 se establecen mecanismos para suspender determinados procedimientos cuando el afectado se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de una alternativa habitacional. En determinados casos, la Administración tendrá que ofrecer esa alternativa y asumir compensaciones al propietario por rentas o suministros impagados y posibles daños. La suspensión no elimina la deuda del arrendatario y podrá revisarse periódicamente.
2. El alquiler temporal tendrá que justificarse. El contrato deberá recoger expresamente por qué el inquilino necesita temporalmente esa vivienda. Esa causa deberá ser real y acreditable y será el arrendador quien tenga que demostrar su existencia. Si no existe una verdadera causa de temporalidad, el contrato será considerado alquiler de vivienda habitual desde el momento de su firma.
3. Doce meses como límite general para los contratos temporales. El alquiler temporal deberá superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses. Si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, se aplicará el régimen del alquiler habitual, incluidos sus plazos mínimos y prórrogas.
4. El alquiler turístico queda situado en contratos de un máximo de 31 días. La cesión temporal de una vivienda amueblada con finalidad lucrativa y sometida a la normativa turística no podrá superar ese periodo por contrato, sin perjuicio de las competencias y regulación turística de las comunidades autónomas.
5. Más límites a las nuevas rentas en zonas tensionadas. En estas áreas, la renta de determinados nuevos contratos no podrá superar la última renta vigente en los cinco años anteriores, actualizada conforme a la normativa. El borrador permite un incremento adicional máximo del 10% en determinados casos, como rehabilitación, mejoras energéticas, accesibilidad o contratos de larga duración. Para grandes tenedores se introduce además el límite del sistema estatal de índices de referencia.
6. Tope extraordinario del 2% a la actualización del alquiler. Para los contratos cuya anualidad se cumpla desde la entrada en vigor del decreto hasta el 31 de diciembre de 2027, propietario e inquilino podrán acordar la actualización. Si no alcanzan un nuevo pacto, el incremento no podrá superar el 2%.
7. Nuevas obligaciones y límites para el propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no podrán cargarse al arrendatario. Tampoco podrá exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago. Además, cuando existan desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad y el propietario no responda en los plazos establecidos, el inquilino podrá realizar determinadas reparaciones y descontar posteriormente el importe debidamente acreditado.
8. El IRPF premia fiscalmente a quien mantenga o reduzca el alquiler. El decreto establece un sistema escalonado de reducciones sobre el rendimiento neto obtenido por los propietarios. En determinados supuestos, la reducción puede alcanzar el 100% cuando la nueva renta se rebaja más de un 5% respecto al contrato anterior y se cumplen los requisitos previstos. Si el precio se mantiene, la reducción es menor, y disminuye progresivamente cuando aumenta la nueva renta. También se contemplan incentivos específicos para jóvenes, zonas tensionadas, rehabilitación y alquiler social.
9. Recargos fiscales para vivienda turística y modificaciones para las SOCIMI. Los ayuntamientos de municipios incluidos en zonas tensionadas podrán establecer un recargo del IBI de hasta el 50% sobre viviendas destinadas a alojamiento turístico y hasta el 100% cuando un mismo titular tenga cuatro o más. Las SOCIMI tendrán, además, un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial, aunque se contemplan reducciones importantes cuando una parte muy elevada de su parque se destine a alquiler asequible.
10. Hasta 50.000 euros al 0% para la primera vivienda y un nuevo derecho frente a la venta de hipotecas. El mecanismo denominado TU CASA permitirá complementar la financiación bancaria con un préstamo equivalente al menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, al 0% de interés y sin comisiones, aunque los beneficiarios y requisitos concretos deberán desarrollarse posteriormente. El decreto incorpora además una medida de enorme calado: si una entidad financiera vende determinados créditos hipotecarios sobre vivienda habitual a un fondo o comprador profesional de deuda, el deudor tendrá derecho a extinguir su deuda abonando el precio por el que fue adquirido su crédito, más los intereses legales y gastos justificados.

El borrador incorpora otras medidas relevantes. Entre ellas aparece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el arrendatario cumpla los requisitos previstos. También crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social y establece una definición de vivienda asequible: aquella cuyo coste de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.

Un borrador de 65 páginas que todavía puede cambiar

La fotografía a esta hora es clara: esto es lo que está escrito en el borrador que llega a la negociación final, pero no necesariamente lo que terminará publicándose en el Boletín Oficial del Estado. El propio documento demuestra que la redacción todavía estaba abierta este lunes por la tarde y las conversaciones entre los socios del Gobierno han continuado durante la noche.

El texto supone mucho más que un nuevo límite al precio del alquiler. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Vivienda, normas fiscales, el régimen de las SOCIMI y el Código Civil, además de crear nuevos mecanismos de financiación.

Por eso, antes de las valoraciones políticas que acompañarán a su aprobación o rechazo, estos son los diez puntos que contiene el documento que está sobre la mesa. Léalos, conozca exactamente qué propone y saque sus propias conclusiones.