El debate sobre el alquiler que vuelve a abrirse en España contrasta con la regulación vigente en varios países europeos. Alemania y Países Bajos tienen como referencia el contrato indefinido, Inglaterra acaba de transformar prácticamente todo el alquiler privado en contratos periódicos sin fecha final y Escocia funciona con un modelo abierto desde 2017. Austria, en cambio, combina contratos indefinidos y temporales. España mantiene otro sistema: libertad para pactar la duración, pero con una permanencia mínima garantizada para el inquilino de cinco años si el propietario es una persona física y siete cuando se trata de una persona jurídica.

Alemania representa uno de los modelos más claros. El contrato de vivienda ordinario no tiene fecha de finalización. Para establecer un alquiler temporal debe existir una razón prevista legalmente y comunicarse al inquilino desde el comienzo: que posteriormente vaya a ocupar la vivienda el propietario o su familia, que estén previstas determinadas obras importantes o que el inmueble vaya a utilizarse para alojar a un trabajador. Si no existe o no se comunica correctamente esa justificación, el contrato se considera indefinido.

El propietario alemán tampoco puede finalizar unilateralmente ese contrato simplemente porque quiera disponer nuevamente de la vivienda. El Código Civil exige un interés legítimo, entre cuyos supuestos están un incumplimiento relevante del arrendatario, la necesidad de la vivienda para el propietario o sus familiares o determinados perjuicios económicos. La propia norma descarta expresamente la resolución destinada únicamente a volver a alquilar el inmueble a un precio superior.

Alemania mantiene además hasta finales de 2029 la denominada Mietpreisbremse. En las zonas que los estados federados declaran como mercados tensionados, la renta de un nuevo contrato no puede superar, con las excepciones previstas legalmente, en más de un 10% la renta comparable habitual de la zona. El precio anunciado de los pisos en Alemania se encontraba en septiembre de 2026 en una media de 10,8 euros por metro cuadrado, según Immowelt.

Países Bajos fue todavía más lejos desde el 1 de julio de 2024. A partir de aquella fecha, el contrato indefinido volvió a convertirse en la norma general para los nuevos inquilinos. Los contratos temporales quedan reservados a situaciones específicas, como determinados estudiantes o personas que necesitan una vivienda durante un periodo concreto, y en esos supuestos pueden tener generalmente una duración máxima de dos años.

La regulación holandesa actúa también sobre los precios. Desde julio de 2024 el segmento medio está sometido al sistema de puntos y en 2026 la frontera superior de esa vivienda regulada se sitúa en 1.228,07 euros mensuales para las viviendas correspondientes hasta 186 puntos. Además, durante 2026 la subida máxima es del 4,1% en vivienda social, 6,1% en el segmento medio y 4,4% en el mercado libre.

La mayor estabilidad contractual, sin embargo, no ha significado alquileres baratos. En el segundo trimestre de 2026, los nuevos contratos del mercado libre holandés alcanzaron una media de 20,94 euros por metro cuadrado y 1.882 euros mensuales por vivienda, un 3,1% más que un año antes. Pararius señala además que el número de viviendas disponibles en ese segmento continuó reduciéndose y que el 41% de las ofertadas superaba ya los 2.000 euros mensuales.

Austria requiere una precisión respecto a la idea de que todo su sistema está basado en el alquiler indefinido. No es así. El país admite tanto contratos indefinidos como temporales. En las viviendas sometidas a la Ley de Arrendamientos, desde 2026 los contratos temporales tienen una duración mínima de cinco años cuando el arrendador actúa como empresario y de tres años cuando no tiene esa consideración. Si después de determinadas renovaciones previstas por la ley el contrato continúa sin ser resuelto, puede pasar a considerarse indefinido.

Cuando el contrato austríaco es indefinido y está sometido plenamente a la legislación de arrendamientos, el propietario sólo puede resolverlo por causas importantes previstas legalmente, entre ellas el impago, determinados usos perjudiciales del inmueble o, bajo las condiciones establecidas, una necesidad urgente de vivienda del propietario o determinados familiares.

El último dato oficial sitúa el alquiler medio austríaco en el segundo trimestre de 2026 en 694,70 euros mensuales por vivienda y 10,5 euros por metro cuadrado, aunque esta cifra incluye gastos de funcionamiento. Sin ellos, la renta media se sitúa en 7,9 euros por metro cuadrado.

El Reino Unido necesita igualmente una aclaración, porque no existe una única legislación de alquiler para sus cuatro naciones. La reforma más reciente afecta a Inglaterra, donde desde el 1 de mayo de 2026 la mayoría de los antiguos contratos privados de duración determinada pasaron a convertirse en contratos periódicos, sin una fecha final predeterminada. Al mismo tiempo desapareció el procedimiento Section 21, que permitía finalizar determinados contratos sin alegar una causa de recuperación. El propietario debe ahora invocar alguno de los motivos establecidos legalmente.

Inglaterra permite que la renta se actualice hasta el precio de mercado, pero normalmente mediante el procedimiento legal y una vez al año; el inquilino puede impugnar ante el tribunal una subida que considere superior al valor de mercado.

Escocia lleva todavía más tiempo utilizando un sistema abierto. Desde diciembre de 2017, prácticamente todos los nuevos alquileres privados son contratos sin fecha final. El propietario debe recurrir a alguno de los 18 motivos de desahucio previstos por la legislación y, si el arrendatario no abandona voluntariamente la vivienda, interviene el tribunal competente. Entre las causas están la intención del propietario de vender, ocupar o reformar el inmueble, además de incumplimientos del inquilino.

Los últimos datos oficiales sitúan el alquiler privado medio del Reino Unido en 1.400 libras mensuales en agosto de 2026, un 3,8% más interanual. En Inglaterra alcanza las 1.459 libras, en Escocia las 1.013 y en Gales las 846. Irlanda del Norte disponía del último dato en junio, con 874 libras mensuales.

Frente a estos modelos, España garantiza actualmente al inquilino cinco años de duración mínima cuando el propietario es una persona física y siete si es una persona jurídica, aunque el contrato firmado inicialmente sea por un plazo inferior. Superado ese periodo, si ninguna de las partes comunica su intención de terminarlo respetando los plazos legales, se producen prórrogas anuales hasta un máximo de otros tres años.

En cuanto al mercado, el precio de oferta del alquiler en España alcanzó en agosto de 2026 los 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8% más que un año antes.

La comparación deja, por tanto, modelos claramente diferentes. Alemania y Países Bajos parten del contrato indefinido; Inglaterra acaba de eliminar la fecha final de la mayoría de los alquileres privados y Escocia ya funcionaba de esa manera; Austria mantiene un modelo mixto y España continúa estructurando la protección fundamental del inquilino alrededor de los cinco o siete años de duración mínima. Y los precios demuestran que una mayor duración contractual no equivale necesariamente a alquileres más baratos: Países Bajos combina una de las mayores protecciones temporales con unos nuevos alquileres del mercado libre que superan los 20 euros por metro cuadrado.

Las cifras nacionales deben interpretarse con cautela porque las estadísticas no son homogéneas: España y Alemania reflejan fundamentalmente precios de oferta, Países Bajos nuevos contratos del mercado libre, Austria alquileres efectivos con gastos incluidos y Reino Unido una estadística oficial que incorpora contratos nuevos y existentes.