El Congreso ha convalidado este jueves el decreto ley de vivienda impulsado por el Gobierno, que introduce cambios en el mercado del alquiler, establece nuevas restricciones a los grandes propietarios y contempla medidas fiscales para facilitar el acceso a una vivienda. La norma salió adelante con los votos del PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV y Podemos, mientras que PP, Vox y Junts votaron en contra.

Entre las principales novedades figura la posibilidad de que los inquilinos soliciten una ampliación de hasta dos años de sus contratos de arrendamiento cuando estos finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. La prórroga se aplicará por anualidades y estará condicionada a que el arrendatario se encuentre al corriente de pago y haya cumplido esta obligación durante los ocho meses anteriores.

La normativa también establece límites a las actualizaciones anuales de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. En concreto, las subidas quedarán limitadas al 0 % cuando el alquiler supere el máximo establecido por el índice de referencia del Ministerio de Vivienda y al 2 % cuando no lo supere.

Otra de las medidas afecta a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica que carezcan de una alternativa habitacional. La suspensión se prolongará hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el propietario sea una empresa dedicada a la especulación con edificios residenciales. Para el resto de arrendadores, las suspensiones deberán revisarse cada doce meses y tendrán una duración máxima de tres años.

En los procedimientos por impago, el inquilino podrá detener el proceso judicial si abona las cantidades pendientes. Además, cuando se acredite una situación de vulnerabilidad, las comunidades autónomas dispondrán de dos meses para ofrecer una solución habitacional o, en su defecto, asumir el pago de las cantidades reclamadas y las costas procesales. El Estado compensará económicamente a las administraciones autonómicas por los gastos derivados de esta obligación.

El decreto introduce igualmente nuevas condiciones para los alquileres de temporada, que deberán tener una duración mínima de 31 días y máxima de doce meses. Los propietarios estarán obligados a justificar el carácter temporal del arrendamiento. Si no pueden acreditarlo, el contrato pasará a considerarse de vivienda habitual. Esta misma consideración se aplicará cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino.

En los arrendamientos por habitaciones, la suma de las rentas individuales no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa mediante un único contrato.

Los pisos turísticos y las viviendas vacías, bajo nuevas condiciones fiscales

La actividad de los alojamientos turísticos también queda sujeta a cambios. A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos tributarán con un IVA del 10 %. Asimismo, los ayuntamientos de municipios declarados zonas tensionadas podrán aplicar recargos en el IBI de hasta el 50 % a las viviendas residenciales destinadas a este uso.

El porcentaje podrá elevarse al 100 % cuando el propietario tenga dos o más inmuebles destinados a alojamiento turístico y alcanzar el 150 % en el caso de titulares de cuatro o más viviendas con esa finalidad.

La norma contempla también recargos sobre los inmuebles residenciales que permanezcan vacíos sin justificación durante más de dos años. En determinados supuestos, los ayuntamientos podrán incrementar el IBI un 50 %, porcentaje que podrá llegar al 100 % cuando la desocupación supere los tres años. Los recargos podrán aumentar otros 50 puntos porcentuales en función del número de viviendas vacías que tenga el propietario y de las condiciones del municipio.

Por otra parte, se establecen incentivos fiscales para los propietarios que no sean grandes tenedores y reduzcan más de un 5 % el precio del alquiler respecto al contrato anterior. Las bonificaciones podrán oscilar entre el 15 % y el 100 %, dependiendo de las circunstancias de cada arrendamiento.

Los inquilinos también podrán beneficiarse de una deducción del 10 % en el IRPF por las cantidades abonadas por su vivienda habitual, siempre que sus ingresos anuales sean inferiores a 33.007,20 euros.

Para quienes perciban hasta 23.007,20 euros anuales, la deducción podrá aplicarse sobre un máximo de 11.630 euros de alquiler, lo que permitirá alcanzar un ahorro fiscal de hasta 1.163 euros. En las rentas superiores a ese umbral y hasta el límite de 33.007,20 euros, la base máxima deducible se reducirá progresivamente.

Préstamos sin intereses para comprar la primera vivienda

Entre las medidas dirigidas a facilitar el acceso a la propiedad destaca la creación de una línea de préstamos del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para financiar la entrada de la primera vivienda.

Estas ayudas podrán alcanzar los 50.000 euros, no tendrán intereses ni comisiones y estarán destinadas a cubrir hasta el 20 % del precio del inmueble. El préstamo contará con un periodo de carencia que podrá extenderse hasta la finalización del pago de la hipoteca, con un máximo de 30 años, y dispondrá de un plazo de diez años para su devolución.

Las viviendas adquiridas mediante esta financiación quedarán sometidas de manera permanente a un precio máximo de transmisión.

El decreto establece además un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) procedentes del alquiler o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, cuando esas rentas no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al régimen de reinversión previsto.

Este gravamen podrá reducirse un 50 % cuando más del 80 % de las viviendas en alquiler de la sociedad sean asequibles. La bonificación alcanzará el 100 % cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Más financiación para vivienda social y cambios en la publicidad inmobiliaria

La nueva regulación incorpora un fondo específico para impulsar la construcción de vivienda de impacto social. El Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda, contará con una dotación inicial de 400 millones de euros para financiar proyectos promovidos por proveedores sociales.

También se modifica el tratamiento fiscal de las viviendas de protección oficial con calificación permanente o indefinida, cuyo IVA se reduce al 4 %.

En cuanto a la comercialización de inmuebles, los anuncios de alquiler deberán incluir información sobre el índice de referencia del precio de la vivienda, los límites de renta aplicables cuando exista regulación legal y la condición de gran tenedor del propietario.

El decreto define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se encuentre.

Asimismo, establece un límite permanente al precio de venta de las viviendas propiedad de Casa 47 y regula definitivamente el traspaso de los inmuebles pertenecientes a la Seguridad Social.

Por último, la norma contempla la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, un instrumento destinado a canalizar el ahorro de los hogares españoles hacia los mercados de capitales europeos, especialmente hacia empresas y activos vinculados a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo.