La crisis de la vivienda ocupa el primer plano de la actualidad por derecho propio. Antes que las declaraciones de los dirigentes políticos, las manifestaciones ciudadanas o los cálculos sobre la continuidad de la legislatura, está la realidad de millones de personas que encuentran dificultades crecientes para acceder a un hogar. Comprar se ha convertido para muchos en una aspiración remota. Alquilar exige destinar una parte excesiva de los ingresos a una oferta escasa, cara y sometida a una competencia cada vez mayor. Y quienes necesitan una alternativa pública descubren con frecuencia que tampoco existe, que la lista de espera es interminable o que los anuncios de nuevas promociones tardan años en convertirse en viviendas habitables.
No estamos ante un problema secundario. La vivienda condiciona la emancipación de los jóvenes, la formación de las familias, la movilidad laboral y la capacidad de ahorro. Determina dónde se puede vivir y qué oportunidades se pueden aceptar. También influye en la disponibilidad de profesionales para servicios esenciales y en la viabilidad de actividades económicas que necesitan trabajadores, pero se desarrollan en lugares donde esos trabajadores apenas encuentran alojamiento. Una economía puede presentar buenos indicadores y, al mismo tiempo, ofrecer unas condiciones de vida cada vez peores a quienes sostienen su funcionamiento. Es justamente el caso de España y también de Canarias. El desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que vive sola, ha dado un rostro a esta crisis y ha desencadenado una conmoción social y política que no debe despacharse solamente como una reacción sentimental, por muy justificada que esté. La pérdida de la vivienda a esa edad interpela a una sociedad que presume de mecanismos de protección y obliga a preguntarse cómo se detectan las situaciones de vulnerabilidad, quién interviene y qué alternativas se ofrecen. Pero el impacto de un caso, por doloroso que sea, debe servir para examinar el sistema completo. Si la discusión termina en la utilización partidista de su nombre, habremos convertido una tragedia personal en otro episodio de una confrontación que produce mucho ruido y pocas soluciones.
El rechazo del pleno del Congreso de los Diputados, el pasado viernes, a los dos decretos de vivienda impulsados por el Gobierno añade una nueva dimensión a la controversia. Las medidas no han obtenido la mayoría necesaria y la discusión se ha desplazado de inmediato hacia la sucpervivencia de la legislatura y la posibilidad de un adelanto electoral. Son preguntas políticamente relevantes. Para quienes buscan un piso, temen perder el que habitan o no pueden afrontar la siguiente renovación de su contrato, sin embargo, hay una pregunta anterior: qué se va a hacer ahora. Porque el corpus legal de la vivienda se mantiene igual tras la defenestración de los dos decretos, como idénticos son también los problemas que aquejan al mercado residencial en España.
La respuesta a este dilema exige reconocer que la crisis tiene causas diversas. Buscar una explicación única resulta cómodo para la propaganda, pero poco útil para gobernar y hacer oposición. Hay fallos del mercado y fallos de las administraciones. Hay insuficiencia de oferta, desigualdad económica y una política pública incapaz de compensar ambas cosas. Hay territorios sometidos a fuertes presiones de demanda y procedimientos que retrasan durante años la creación de nuevas viviendas. Y hay hogares que necesitan ayuda inmediata, aunque las soluciones estructurales para su grave situación todavía estén lejos.
España pasó de los excesos de la construcción a una debilidad productiva que tampoco puede considerarse saludable. La experiencia de la burbuja inmobiliaria dejó razones suficientes para actuar con prudencia, pero no justifica aceptar como inevitable la incapacidad de responder a las necesidades residenciales. Construir sin atender a la demanda, al territorio o a las infraestructuras fue un error. Desatender la formación de nuevos hogares y permitir que la escasez se prolongue también lo es. Entre ambos extremos debe existir una política capaz de identificar dónde hace falta vivienda, de qué tipo y a qué precio. Porque no basta con contar viviendas. Importa que estén disponibles allí donde se necesitan y que puedan pagarlas quienes buscan un hogar. Una promoción destinada a compradores de elevada capacidad económica no resuelve por sí sola las dificultades de una familia con ingresos modestos. Una vivienda vacía en un municipio que pierde población no constituye una alternativa real para quien trabaja en una capital o en una zona turística distante. La oferta debe crecer, pero las políticas tienen que ocuparse también de su destino y de las condiciones de acceso.
Los datos ayudan a entender la profundidad del desequilibrio. Un informe del Ministerio de Consumo elaborado en colaboración con el CSIC sitúa en el 20,8% la proporción de población que vive de alquiler, frente al 4,9% que percibe rentas por arrendar viviendas habituales. El mismo trabajo estima que alrededor del 61% del mercado del alquiler corresponde a particulares con dos o más viviendas alquiladas, personas jurídicas y entidades públicas. Es una precisión necesaria: ese porcentaje no equivale al peso de los fondos de inversión ni permite identificar a todos los multiarrendadores como grandes tenedores. Sí muestra que la figura del propietario de una única vivienda alquilada explica solo una parte del mercado. Y que la tendencia es la contraria, propicia para la concentración de la riqueza a través de la propiedad inmobiliaria. ¿Y esto es bueno o es malo? Da igual la respuesta: es la realidad actual y partiendo de ella es preciso articular nuevas medidas.
Otro estudio de Consumo y el CSIC, basado en la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, ofrece una comparación especialmente reveladora. La renta mediana anual de los hogares inquilinos se sitúa en 21.335 euros; la de los hogares con dos o más viviendas en alquiler alcanza los 80.375. La distancia patrimonial es todavía mayor: una riqueza neta mediana de 2.217 euros entre los inquilinos frente a 996.826 euros entre los multiarrendadores, unas 450 veces más. Se trata de valores medianos de los grupos analizados, no de una descripción de cada propietario y cada arrendatario. Pero la magnitud de la diferencia obliga a tomar en serio el papel de la vivienda en la desigualdad. Durante décadas, la vivienda en propiedad fue uno de los fundamentos de lo que podría llamarse el capitalismo popular español. Con todos sus límites, permitió a amplias capas de la población consolidar un patrimonio, reducir la incertidumbre al llegar a la jubilación y transmitir a sus hijos una base de seguridad económica. Ese recorrido se vuelve más difícil cuando el alquiler absorbe la capacidad de ahorro y la entrada necesaria para comprar queda fuera de alcance de las clases medias. El resultado amenaza con hacer depender el acceso a la propiedad cada vez más de la ayuda familiar y de la herencia.
Vivir de alquiler puede ser una opción perfectamente válida. Lo preocupante es que sea una obligación sin alternativas razonables, con un coste que impide ahorrar, en ocasiones hasta vivir con dignidad, y que genera una incertidumbre que dificulta planificar la vida. También lo es que el lugar ocupado en el mercado residencial determine de manera tan intensa las posibilidades de progresar. Cuando unos hogares ven aumentar el valor de sus activos mientras otros apenas pueden cubrir sus gastos, la distancia entre ambos tiende a ensancharse. Es inevitable.
Seamos claros también: esta realidad no autoriza a convertir a todos los propietarios en sospechosos ni a ignorar los problemas que puede sufrir un pequeño arrendador. Tampoco permite presentar a todos los inquilinos como potenciales incumplidores. Las relaciones entre propietarios y arrendatarios necesitan, como ocurre por ejemplo con las relaciones laborales, reglas claras, estabilidad y mecanismos eficaces para resolver los conflictos. Y es fundamental evitar aquellas medidas que, como la congelación forzosa de precios del alquiler, provocan de hecho una retirada de la oferta camino de otras modalidades más lucrativas en el uso de los inmuebles residenciales. El maniqueísmo puede movilizar a los convencidos de cada bloque, pero difícilmente mejora el funcionamiento de un mercado del que dependen necesidades tan básicas. La más básica de todas, nos atrevemos a decir sin ambages.
Proteger a una persona vulnerable y ofrecer seguridad jurídica al propietario son objetivos que una política seria debe procurar hacer compatibles. Para ello hace falta que las administraciones asuman su responsabilidad. La protección social necesita presupuestos, servicios capaces de intervenir a tiempo y alternativas habitacionales. No puede descansar indefinidamente en trasladar a un particular la obligación de resolver una carencia pública. Del mismo modo, la defensa de la propiedad no exonera a los poderes públicos de atender a quien se queda sin un techo. El equilibrio no es solo conveniente: es necesario.
Aquí aparece uno de los grandes déficits españoles: la insuficiencia de vivienda pública y de alquiler social. La comparación internacional permite apreciar la magnitud de esa carencia. Según los datos de la OCDE y del Ministerio de Vivienda, España contaba en el año 2024 con 318.000 viviendas de alquiler social, apenas el 1,3% de su parque residencial. Los últimos datos disponibles para otros países, correspondientes a distintos años, sitúan ese porcentaje en el 34,1% en los Países Bajos, el 23,6% en Austria, el 21,3% en Dinamarca y el 14% en Francia. Aunque las fechas y los modelos nacionales difieren, la distancia revela hasta qué punto España carece de una alternativa social de suficiente alcance para quienes no pueden acceder al mercado. Canarias está, por cierto, a la cola de España, es decir, a la cola de la cola.
Durante demasiado tiempo, las administraciones han actuado como si esta necesidad pudiera resolverse mediante anuncios ocasionales, ayudas dispersas o promociones incapaces de alcanzar una escala suficiente. Un parque público útil requiere continuidad presupuestaria, suelo disponible, gestión profesional y conservación. También necesita permanecer al servicio de su función social, para que el esfuerzo de una generación no tenga que empezar de nuevo en la siguiente. Esta carencia no se corrige con una declaración de intenciones: exige una política sostenida durante años y una capacidad de ejecución que hasta ahora ha resultado insuficiente. En las Islas, esa tarea exige una atención especial al territorio y a la distribución de la actividad económica. La disponibilidad de suelo, la protección de los espacios, las infraestructuras y las necesidades de cada isla deben formar parte de la misma planificación. Las administraciones tienen que coordinar la política residencial con los lugares donde se concentra el empleo. De poco sirve reclamar trabajadores para sostener servicios y empresas si después no pueden hallar una vivienda a distancia y precio razonables.
Hay decisiones que requieren tiempo, pero también actuaciones que pueden empezar de inmediato: identificar y preparar suelo público, agilizar licencias sin rebajar garantías, rehabilitar edificios, recuperar inmuebles para uso residencial y establecer programas de alquiler asequible con compromisos claros. La colaboración con el sector privado puede contribuir, siempre que se definan el precio, los destinatarios y la duración de las condiciones pactadas. Las ayudas deben evaluarse para comprobar que mejoran el acceso y evitar que su efecto se diluya en nuevas subidas de precios, como suele ocurrir con las ayudas económicas indiscriminadas para colectivos concretos, como los jóvenes. Se trata de dinero público que suele terminar en los bolsillos de los arrendadores, porque, ya lo dijimos antes con la congelación de precios, el camino al infierno está empedrado de buenas intenciones.
Todo ello reclama una política que dure más que una coyuntura parlamentaria. La vivienda se planifica, se construye y se gestiona en plazos que desbordan el calendario de una legislatura. Cambiar continuamente las reglas, anunciar medidas sin capacidad de ejecutarlas o confiar en que una intervención aislada resuelva el conjunto del problema prolonga la incertidumbre. Hace falta un acuerdo suficientemente amplio sobre objetivos y medios, aunque siga habiendo diferencias legítimas acerca de algunos instrumentos y políticas concretas. La responsabilidad corresponde a todas las fuerzas políticas, con una exigencia mayor para quienes gobiernan. El Gobierno central debe proponer medidas viables y buscar las mayorías que permitan sostenerlas. Las comunidades autónomas han de ejercer sus competencias con recursos y resultados. En Canarias, cabildos y ayuntamientos también tienen un papel en la disponibilidad de suelo, la planificación y la ejecución. La distribución competencial debe servir para organizar el trabajo y coordinar los esfuerzos, porque utilizarla como un sistema de excusas recíprocas solamente agrava la frustración. Y no olvidemos que la frustración y la rabia son la mayor amenaza que puede vivir el sistema democrático en estos tiempos tan atribulados.
El caso de Maricarmen puede influir en el futuro de un Gobierno. Lo que debería cambiar, sobre todo, es la calidad de la respuesta pública a la crisis de la vivienda. El éxito no se medirá por la contundencia de los discursos, sino por las viviendas asequibles que se incorporen, los hogares que encuentren estabilidad y las personas vulnerables que reciban una alternativa a tiempo. Nada de esto se conseguirá en unas semanas. Precisamente por eso, empezar y perseverar es una obligación que ya no admite más demoras. ¡Empecemos a cambiar las cosas YA!